Vermietung verliert in München an Attraktivität!

Wohnen wird immer teurer, gleichzeitig sinkt die Rendite. Welche Alternativen haben Käufer?

Wie teuer ist Wohnen in München? Diese Frage könnte sofort pauschal mit „sehr teuer“ beantwortet werden. Nimmt man alle Münchner Stadtteile zusammen, so muss man derzeit für eine Mietwohnung durchschnittlich 13 Euro pro qm aufbringen – Kaltmiete versteht sich. Hinzu kommen die Nebenkosten. Die Auflistung geht von Hasenbergl (11 Euro) bis Altstadt-Lehel (17,80 Euro und mehr).

Können sich Mieter das noch leisten?

Trotz eingeführter Mietpreisbremse werden auf Grund der hohen Nachfrage die Mieten steigen, wenn auch nicht mehr so wie in bisherigem Ausmaß  (bei Neuvermietungen darf die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % nicht überschritten werden). So mancher Mieter könnten auf Grund dieser Entwicklung ein finanzielles Problem bekommen! Die Mietpreise sind in den letzten 20 Jahren um 59 % gestiegen, das verfügbare Einkommen jedoch nur um 48 %! Auf längere Sicht wird sich sicher nur mehr gut betuchtes Mietklientel eine Stadtwohnung leisten können. Schon ein Durchschnittsverdiener müsste notgedrungen in den Landkreis ausweichen, was in der Regel erhöhte Anfahrtskosten zum Arbeitsplatz mit sich bringt.

Immobilien-Kauf und -Vermietung – hier nicht mehr lohnenswert!

Für Immobilienkäufer zeigt sich ein anderer Aspekt aus dieser Preisentwicklung. Die Kaufpreise steigen immer noch stärker als die erzielbaren Mieten! Diese Tatsache macht einen Immobilienkauf als Kapitalanlage nicht mehr sonderlich attraktiv! Die erzielbare Rendite liegt hier mittlerweile bei unter 3 % vor Steuern, Mietausfallrisiko und anderer Ärger ist noch nicht berücksichtigt! Insofern sollte man sich überlegen, wo und wie man investiert – und auch Alternativen prüfen, denn es gibt derzeit rentablere Investitionsmöglichkeiten bei gleicher Sicherheit! 

Gerne erhalten Sie zu diesem und anderen Themen weitere Informationen in unserem Finanz-und Beratungs-Center, Zoppoter Str. 20, 81927 München, Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann mit über 35-jähriger Berufserfahrung im Finanz- und Immobilienbereich, §34c, 34f GewO, Telefon 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Internet: www.wolfgang-heilmeier.de.

Angst vor der Immobilienblase?

Haben wir bereits eine Immobilienblase und wenn ja, droht diese zu platzen? Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB und dem kräftigen Anstieg der Immobilienpreise in Ballungszentren wie z.B. München, könnte man im ersten Moment diese Gefahr durchaus ernst nehmen. Zudem hat das Volumen der ausgereichten Baukredite im Jahr 2015 um 3,5 % zugelegt. Das ist der stärkste Anstieg seit der Finanzkrise im Jahr 2008! Trotzdem wird es keine Immobilienblase in Deutschland geben. Warum? Das wichtigste Argument hierfür ist die sehr vorsichtige Kreditvergabe deutscher Banken. Eine Baufinanzierung ohne genügend Eigenkapital ist im Normalfall nicht möglich. In der Regel muss der Darlehensnehmer mindestens 20 bis 30 % eigenes Geld mitbringen. In München etwa beträgt der Finanzierungsanteil im Durchschnitt sogar nur 64 %, d.h. die Eigenkapitalquote beläuft sich hier auf 36 %.

Argumente gegen die Immobilienblase

Seit dem 21. März 2016 gibt es außerdem noch strengere EU-Kreditvergaberichtlinien! Es werden nun verstärkt in erster Linie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers mit allen Wahrscheinlichkeiten und theoretisch möglichen wirtschaftlichen Veränderungen, insbesondere Verschlechterungen, während der gesamten Darlehenslaufzeit geprüft. Eine eventuell künftig positive Wertentwicklung der Immobilie darf bei der Beleihungsprüfung nicht mehr in Betracht gezogen werden.Die Banken achten also verschärft darauf, dass der Kunde auch im Falle einer Zinserhöhung die finanzielle Belastung noch tragen kann und nicht auf einen Notverkauf seiner Immobilie angewiesen ist. Als weiteres Argument gegen eine Immobilienblase spricht, dass bundesweit speziell auch in München, ein sehr hoher Bedarf an Wohnraum vorhanden ist, der derzeit nicht gedeckt werden kann. Die hohen Preise sind also die natürliche Folge von Angebot und Nachfrage und sind nicht durch spekulative Bautätigkeiten zustande gekommen.

Deutschland anders als Spanien und USA

Die Situation hier in Deutschland ist völlig anders als vor ein paar Jahren in Spanien und vor allem in den USA. Dort platzte die Immobilienblase, weil teilweise völlig am Bedarf vorbei gebaut wurde. Außerdem wurden regelmäßig Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital ausgereicht, eine Prüfung der finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer fand so gut wie nicht statt! Die Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland ist also derzeit völlig unbegründet. Kaufwillige sollten sich trotz der hohen Preise nicht beirren lassen! Weitere Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.