Abwicklung eines Immobilienkaufs

Was muss in einem Kaufvertrag alles enthalten sein?

Bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs sollten Sie auf folgenden Dinge achten.

Ein Immobilien-Kaufvertrag wird erst mit der Beurkundung durch den Notar wirksam. Der Notar muss unabhängig und unparteiisch sein. Seine Mitwirkung dient in erster Linie dem Schutz der beteiligten Parteien, da es für diese fast immer um erhebliche Vermögenswerte geht.

Notar spielt bei der Abwicklung eine entscheidende Rolle

Weitere wichtige Wirtschaftsberater für die Beteiligten sind Makler, Steuerberater und Finanzierungsinstitute. Inhalt eines Kaufvertrages sind neben den Angaben über die Vertragsparteien, der Bezeichnung des Vertragsobjekts, des Grundbuchbeschriebes inkl. eventueller Belastungen und des Kaufpreises u. a. Haftungsklauseln bei Sach- und Rechtsmängeln, der Übergabezeitpunkt bezüglich Besitz, Nutzen und Lasten, sowie insbesondere die Absicherung von Käufer und Verkäufer nebst zahlreichen Bestimmungen zur Vertragsdurchführung.

Vor Beurkundung wird allen Beteiligten ein Vertragsentwurf als „Diskussionsgrundlage“ zur Verfügung gestellt. Nach Beurkundung kümmert sich der Notar um die Einholung der für die Fälligkeit des Kaufpreises erforderlichen Unterlagen. Er sorgt für das Vorliegen von Bewilligungen für die Löschung eventueller Belastungen (Grundschulden, etc.), für die Abgabe einer Bescheinigung der jeweiligen Kommune wegen Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts und für den Eintrag einer sog. „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch. Diese Vormerkung dient zur Sicherheit für den Käufer, es können somit bis zur tatsächlichen Eigentumsumschreibung keine weiteren Einträge, vor allem Belastungen, seitens des Verkäufers mehr vorgenommen werden. Außerdem kann damit das Vertragsobjekt nicht zweimal verkauft werden! Die Eigentumsumschreibung erfolgt i. d. R. nach Bezahlung des Kaufpreises. Liegen also dem Notar sämtliche erforderlichen Unterlagen vor, so fordert er den Käufer zur Zahlung auf. Kurzum, die Vertragparteien müssen sich eigentlich nur um die pünktliche Bezahlung nach Aufforderung kümmern, alles andere erledigt der Notar!

Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne!

Finanz- und Immobilienberatung, Zoppoter Str. 20, 81927 München, Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann/Immobilienfachmann mit 35-jähriger Berufserfahrung (§34c, 34f GewO), Tel. 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier@i-dial.de.

Wie erkennt man einen qualifizierten Immobilienmakler?

Finanz- und Immobilienmakler Wolfgang Heilmeier erklärt, worauf man bei der Suche unbedingt achten muss

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der nur dann zum bestmöglichen Ergebnis führt, wenn man alle Prozessschritte beim Immobilienverkauf professionell beherrscht. Insbesondere fehlende Kenntnisse der Objektbewertung, in Vorbereitung und Vermarktung führen häufig zu Vermögensverlusten. Es ist nicht entscheidend, welchem Unternehmen Sie Ihre Immobilie anvertrauen, sondern welche einzelne Person im Unternehmen für die Veräußerung Ihrer Immobilie verantwortlich ist. Denn der erfahrene und kompetente Immobilienmakler als Person ist das Schlüsselkriterium für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Am Immobilienmarkt sind Sie mit einer Vielzahl von Maklerunternehmen konfrontiert, hier die richtige Wahl zu treffen, ist nicht ganz leicht, zumal die Ausübung des Berufs notwendige Gewerbeerlaubnis §34c GewO schon fast jedem erteilt wird, ganz egal, ob er für die Tätigkeit qualifiziert ist, oder er nur wenig Ahnung hat und sich einfach einmal versuchen möchte, um ein paar Euro dazu zu verdienen, da es ja angeblich ganz leicht gehen würde! Welche Eigenschaften muss ein professioneller Immobilienmakler als mitbringen, oder welche Kriterien sollte er unbedingt erfüllen? Bevor Sie einen Makler beauftragen und diesen die Verantwortung über einen hohen Vermögenswert überlassen, sollten Sie deshalb einige Fragen stellen.

Fragen an den Immobilienmakler

– Wie lange praktiziert der Makler bereits seinen Beruf?
– Ist es sein Hauptgeschäftsgebiet, oder betreibt er es nur nebenbei (seien Sie hier vorsichtig!)- Ist eine entsprechende Ausbildung für die Maklertätigkeit absolviert worden?
– Sind entsprechende Büroräumlichkeiten vorhanden, in denen er Kundenbesuche und Beratungen vornehmen kann? Wie ist seine Erreichbarkeit?
– Kann er Leistungsnachweise in Form von bereits erfolgreich verkauften und vermieteten Immobilien, positiven Empfehlungsschreiben, Referenzen, vorlegen?
– Besitzt der Makler ein strukturiertes Verkaufskonzept von der Erstberatung an, bis hin zum Beurkundungsvorgang?
– Lassen Sie sich zur Beurteilung seiner Fachkompetenz z.B. mal Ihren Grundbuchauszug erklären!

Auch auf das sollten Sie achten :

Wie ist sein persönliches Erscheinungsbild? Ist er auf Grund seines Auftretens geeignet, von Kaufinteressenten als Gesprächspartner ernst genommen zu werden? Auf Grund der derzeitigen Situation am Immobilien- und Kapitalmarkt hat sich das Anforderungsprofil an die Branche erweitert. Immobilien- und Finanzberatung sind zu einer Einheit geworden. Da viele Immobilieneigentümer, vielleicht auch Sie, nicht verkaufen wollen, weil es ausschließend für den Verkaufserlös keine Alternative für eine ertragreiche und sichere Geldanlage gibt, sollte ein erfolgreicher Makler auch hier eine Lösung anbieten können. Um jedoch auch im Finanzbereich tätig sein zu dürfen, braucht er eine zusätzliche spezielle Gewerbeerlaubnis §34f GewO, die, anders als im Immobilienbereich, nur unter sehr strengen Kriterien erteilt werden. Befragen Sie Ihren Makler auch darüber! Und wenn Sie mehr wissen wollen, kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns darauf.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.

Vermieten ohne Makler?

Seit Juni letzten Jahres ist das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft getreten. Es beinhaltet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Maklerprovision bezahlt. In der Regel ist das der Vermieter, und diese verzichten nun häufig auf eine professionelle Unterstützung.

Der Makler bietet viele Vorteile

Zwar sparen sich die Vermieter die Provision, bekommen aber auch keine umfassende Leistungen. Zum einen müssen Vermieter, wenn sie in Eigenregie handeln, viel Zeit- und Arbeitsaufwand aufbringen. Etwa durch selbst vorzunehmende Besichtigungstermine oder die Terminvereinbarung mit den Interessenten. Es gibt aber noch weitere Argumente, die für die Einschaltung eines Maklers sprechen. So ermittelt der Makler die aktuell erzielbare Marktmiete. Das ist wichtig wegen eventuell gesetzlicher Konflikte im Rahmen der Mietpreisbremse. Auch wird die Immobilie attraktiv präsentiert, mit ausführlichem Exposé und erstklassigen Fotos. Gute Makler kennen die werbewirksamsten Internetplattformen und Printpublikationen. Außerdem holt er zur Vermeidung von bösen Überraschungen die notwendigen Bonitätsauskünfte der Mietinteressenten ein. Auch unterstützt er den Vermieter bei der Vorbereitung des Mietvertrages und aktuellen Vertragsformularen. Makler übernehmen auch eine Zeugenfunktion, wenn z.B. nach der Wohnungsübergabe doch noch Unstimmigkeiten auftreten sollten. Auch wenn die Maklerprovision zunächst einmal einen Aufwand darstellt, sollte jeder Vermieter den eigenen Zeit- und Arbeitsaufwand errechnen und den Kosten gegenüberstellen – er wird schnell feststellen, dass eine Provision günstiger kommt. Ganz abgesehen davon, welchen Ärger und Stress sich der Vermieter im Fall der Fälle spart. Und natürlich ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar.

Es spricht also viel dafür, genau abzuwägen, ob man sich kurzfristig die Investition in die Maklerprovision zwar spart, aber langfristig mehr bezahlt. Weitere Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.

Angst vor der Immobilienblase?

Haben wir bereits eine Immobilienblase und wenn ja, droht diese zu platzen? Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB und dem kräftigen Anstieg der Immobilienpreise in Ballungszentren wie z.B. München, könnte man im ersten Moment diese Gefahr durchaus ernst nehmen. Zudem hat das Volumen der ausgereichten Baukredite im Jahr 2015 um 3,5 % zugelegt. Das ist der stärkste Anstieg seit der Finanzkrise im Jahr 2008! Trotzdem wird es keine Immobilienblase in Deutschland geben. Warum? Das wichtigste Argument hierfür ist die sehr vorsichtige Kreditvergabe deutscher Banken. Eine Baufinanzierung ohne genügend Eigenkapital ist im Normalfall nicht möglich. In der Regel muss der Darlehensnehmer mindestens 20 bis 30 % eigenes Geld mitbringen. In München etwa beträgt der Finanzierungsanteil im Durchschnitt sogar nur 64 %, d.h. die Eigenkapitalquote beläuft sich hier auf 36 %.

Argumente gegen die Immobilienblase

Seit dem 21. März 2016 gibt es außerdem noch strengere EU-Kreditvergaberichtlinien! Es werden nun verstärkt in erster Linie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers mit allen Wahrscheinlichkeiten und theoretisch möglichen wirtschaftlichen Veränderungen, insbesondere Verschlechterungen, während der gesamten Darlehenslaufzeit geprüft. Eine eventuell künftig positive Wertentwicklung der Immobilie darf bei der Beleihungsprüfung nicht mehr in Betracht gezogen werden.Die Banken achten also verschärft darauf, dass der Kunde auch im Falle einer Zinserhöhung die finanzielle Belastung noch tragen kann und nicht auf einen Notverkauf seiner Immobilie angewiesen ist. Als weiteres Argument gegen eine Immobilienblase spricht, dass bundesweit speziell auch in München, ein sehr hoher Bedarf an Wohnraum vorhanden ist, der derzeit nicht gedeckt werden kann. Die hohen Preise sind also die natürliche Folge von Angebot und Nachfrage und sind nicht durch spekulative Bautätigkeiten zustande gekommen.

Deutschland anders als Spanien und USA

Die Situation hier in Deutschland ist völlig anders als vor ein paar Jahren in Spanien und vor allem in den USA. Dort platzte die Immobilienblase, weil teilweise völlig am Bedarf vorbei gebaut wurde. Außerdem wurden regelmäßig Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital ausgereicht, eine Prüfung der finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer fand so gut wie nicht statt! Die Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland ist also derzeit völlig unbegründet. Kaufwillige sollten sich trotz der hohen Preise nicht beirren lassen! Weitere Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.