Immobilienkauf solide finanzieren – ein paar Regeln gilt es zu beachten

Eine der größten Investitionen im Leben ist in der Regel der Kauf einer Immobilie. Da die fast immer damit verbundene Finanzierung der wichtigste Baustein ist, sollten  Käufer hier unbedingt einige Regeln, aber auch Möglichkeiten beachten.

Finanzieren: günstigste Angebote sind nicht immer die besten

Noch nie waren die Zinssätze für eine Baufinanzierung so niedrig wie heute. Jedoch ist das vermeintlich günstigste oder niedrigste Angebot nicht immer das Beste! Die Einholung von Angeboten sollte in jedem Fall immer mit einer persönlichen Beratung verbunden sein. Wenden Sie sich eine Bank oder an einen freien Finanzberater, um in einem persönlichen Gespräch die Rahmenbedingungen abzustimmen. Mit den Erfahrungen der Experten werden bestimmte Fragen erst gestellt bzw. können diese intensiver betrachtet werden. Das Internet ist hier die falsche Wahl, erhält man doch nur durch die Eingabe der persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse abstrakte Rechenergebnisse, die oft nur auf den ersten Blick  günstig sind!

Finanzierungsplan und Budget

Zunächst sollte ein Finanzierungsplan aufgestellt und das zur Verfügung stehende Budget nicht überschätzt werden. Achtung: Die durchschnittlich bei einem Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten von ca. 8,5% aus dem Kaufpreis, fressen schon einen Teil des vorhandenen Eigenkapitals auf! Auch ist es wichtig, dass der Finanzierungsplan langfristig ausgelegt ist. Dabei sollten Sie darauf achten, dass trotz aller Investitionen ein gewisser Lebensstandard beibehalten werden kann. Idealer Weise ist auch noch etwas Luft nach oben – denn es kann immer mal eine größere Anschaffung dazwischen kommen. Beachtet man dies nicht,  kehrt sehr schnell Unzufriedenheit im täglichen Leben ein und die Immobilie kann sich in ein Luftschloss verwandeln! Um sicher planen zu können, sollte die Festschreibung des Zinssatzes, natürlich auch auf Grund des derzeit außergewöhnlich niedrigen Zinsniveaus, langfristig, am besten für 20 Jahre, gewählt werden. Um die Gesamtbelastung nachhaltig nicht zu hoch werden zu lassen, ist es ratsam, eine zunächst niedrige Plantilgung von 1-3 % p.a. zu vereinbaren, sich aber ein zusätzliches Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen.

So ist die Darlehensrückzahlung leichter zu steuern! Übrigens besteht auch bei einer 20-jährigen Zinsfestschreibung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht seitens des Kunden nach 10 Jahren! Vergleichen Sie diverse Finanzierungsangebote immer auf Grund des angegebenen Effektivzinssatzes! Dieser beinhaltet nämlich auch sämtliche sonstigen Finanzierungskosten! Und noch ein Tipp: Lassen Sie sich Zeit, sprechen Sie mit mehreren Beratern und wägen Sie in Ruhe ab – damit ihre Wunschimmobilie Wirklichkeit wird. Mit einem soliden Plan und den richtigen Partnern haben Sie dafür die besten Karten in der Hand.

Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne!

Finanz- und Immobilienberatung, Zoppoter Str. 20, 81927 München, Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann/Immobilienfachmann mit 35-jähriger Berufserfahrung (§34c, 34f GewO), Tel. 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier@i-dial.de.

Abwicklung eines Immobilienkaufs

Was muss in einem Kaufvertrag alles enthalten sein?

Bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs sollten Sie auf folgenden Dinge achten.

Ein Immobilien-Kaufvertrag wird erst mit der Beurkundung durch den Notar wirksam. Der Notar muss unabhängig und unparteiisch sein. Seine Mitwirkung dient in erster Linie dem Schutz der beteiligten Parteien, da es für diese fast immer um erhebliche Vermögenswerte geht.

Notar spielt bei der Abwicklung eine entscheidende Rolle

Weitere wichtige Wirtschaftsberater für die Beteiligten sind Makler, Steuerberater und Finanzierungsinstitute. Inhalt eines Kaufvertrages sind neben den Angaben über die Vertragsparteien, der Bezeichnung des Vertragsobjekts, des Grundbuchbeschriebes inkl. eventueller Belastungen und des Kaufpreises u. a. Haftungsklauseln bei Sach- und Rechtsmängeln, der Übergabezeitpunkt bezüglich Besitz, Nutzen und Lasten, sowie insbesondere die Absicherung von Käufer und Verkäufer nebst zahlreichen Bestimmungen zur Vertragsdurchführung.

Vor Beurkundung wird allen Beteiligten ein Vertragsentwurf als „Diskussionsgrundlage“ zur Verfügung gestellt. Nach Beurkundung kümmert sich der Notar um die Einholung der für die Fälligkeit des Kaufpreises erforderlichen Unterlagen. Er sorgt für das Vorliegen von Bewilligungen für die Löschung eventueller Belastungen (Grundschulden, etc.), für die Abgabe einer Bescheinigung der jeweiligen Kommune wegen Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts und für den Eintrag einer sog. „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch. Diese Vormerkung dient zur Sicherheit für den Käufer, es können somit bis zur tatsächlichen Eigentumsumschreibung keine weiteren Einträge, vor allem Belastungen, seitens des Verkäufers mehr vorgenommen werden. Außerdem kann damit das Vertragsobjekt nicht zweimal verkauft werden! Die Eigentumsumschreibung erfolgt i. d. R. nach Bezahlung des Kaufpreises. Liegen also dem Notar sämtliche erforderlichen Unterlagen vor, so fordert er den Käufer zur Zahlung auf. Kurzum, die Vertragparteien müssen sich eigentlich nur um die pünktliche Bezahlung nach Aufforderung kümmern, alles andere erledigt der Notar!

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Finanz- und Immobilienberatung, Zoppoter Str. 20, 81927 München, Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann/Immobilienfachmann mit 35-jähriger Berufserfahrung (§34c, 34f GewO), Tel. 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier@i-dial.de.

Welcher Berater ist der Richtige?

Seriöse  Finanzberatung ist in erster Linie Lebensberatung!

„Geld allein macht nicht glücklich“, ein bekannter Spruch mit sehr viel Wahrheitsgehalt! Wer als Berater im Finanz- und Immobilienbereich lange seinen Beruf ausübt, weiß, dass hier eine Beratung, wenn diese seriös und nachhaltig erfolgen soll, mehr erfordert, als nur ein Zahlenspiel zu betreiben.

Beratung dreht sich um den Menschen

Um erfolgreich beraten zu können, muss man sich auch mit dem Kunden als Menschen beschäftigen. Im Mittelpunkt unserer Arbeit als Berater steht deshalb der Mensch, mit seinen Bedürfnissen, Ängsten, Zielen und Sorgen. Nur wer diese Faktoren beachtet, wird eine hohe Zufriedenheit für beide Seiten erreichen. Finanzberatung ist somit auch Lebensberatung! Unser Ziel ist es, den Menschen als Kunden in allen Lebensphasen zu begleiten, heute und morgen. Gemeinsam bauen wir ein Fundament und bieten eine Finanzplanung für ein möglichst sorgenfreies Leben! Gerade auch in höherem Alter ergeben sich viele Fragen, z. B.: Reicht die Rente für den gewünschten Lebensstandard? Soll man das arbeitsintensive Haus verkaufen und lieber in eine schöne Wohnung ziehen?

Egoistische Berater, die nur darauf aus sind, kurzfristig eine hohe Provision zu erzielen, sind nicht lange erfolgreich. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten wie diesen, in denen für den Kunden bezüglich seiner Finanzplanung etwa auf Grund des niedrigen Zinsniveaus viele Fragen entstehen, ist eine gute und unabhängige Beratung sehr nützlich. Sparer fragen sich, ob Sparen bei einem Zinssatz von ca. 0,0 %  noch Sinn macht und welche Alternativen es gibt! Eine ist der Erwerb von Immobilieneigentum. Derzeit ist der sehr niedrige Zinssatz für Finanzierungen ein Argument für einen Kauf. Und niemand weiß, wie lange das niedrige Zinsniveau noch anhält. Natürlich muss man sorgsam abwägen, denn auch die Immobilienpreise sind gestiegen. Man muss also immer alles betrachten und in alle Richtungen denken.

Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne!

Finanz- und Immobilienberatung, Zoppoter Str. 20, 81927 München, Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann/Immobilienfachmann mit 35-jähriger Berufserfahrung (§34c, 34f GewO), Tel. 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier@i-dial.de.

Wie sicher ist mein Geld?

Aufgrund der neuesten Negativmeldungen über Schieflagen von Banken im EU-Raum, speziell in Italien, machen sich auch in Deutschland viele Bankkunden Sorgen um die Sicherheit ihrer Ersparnisse. Sie fragen sich: Wie sicher ist mein Geld? Diese Bedenken sind jedoch meistens unbegründet! Sie sind in jedem Fall gesetzlich bis zu EUR 100.000 gesichert. Für Einlagen, die darüber hinaus gehen, ist jede deutsche Bank an privat organisierte Sicherheitseinrichtungen angeschlossen! Geldanlagen bei ausländischen Banken sind ebenfalls bis zu EUR 100.000 geschützt, sofern es sich um ein Institut innerhalb der EU handelt.

Sicherheit ist ein wichtiger Faktor

Heilmeier Finanz- und ImmobilienberaterSicherheit ist bestimmt der wichtigste Faktor für eine derzeitige Geldanlageentscheidung. Gerade deshalb sollte man die Anlage seiner Vermögenswerte ab einer bestimmten Größenordnung einer breiteren Streuung unterziehen! Dafür geeignet wären verschiedene Investitionen im Sachwertbereich. Als Sachwerte gelten z.B. Aktien (deutsche Standardwerte) und natürlich Immobilien, auch in Form von Fondsbeteiligungen. Bei diesen Geldanlagen gibt es i. d. R. auch gute Ertragschancen in Form von Dividenden und Ausschüttungen. Damit lässt sich zudem auch die derzeit sehr geringe Verzinsung von Spar- und Festgeldanlagen gut kompensieren.

Edelmetalle, wie Gold oder Silber, sind in jedem Fall gut zur Beimischung geeignet, ist jedoch nur zu einem kleinen Teil empfehlenswert, da es sich um eine unproduktive Anlage handelt, die keinen Ertrag bringt und deshalb lediglich als „eiserne“ Reserve zu sehen ist.

Weitere Fragen hierzu oder zu anderen Finanz- und Immobilienthemen? Wir antworten gerne! ImmoManagement und Winner’sManagement, die Immobilien- und Finanzberatung in der Zoppoter Str. 20, 81927 München.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier, Bankkaufmann / Immobilienfachmann mit 35-jähriger Berufserfahrung im Finanz- u. Immobilienbereich, §34 c/34f GewO, Tel. 089/90955890, E-Mail: wolfgang.heilmeier@i-dial.de

Wie erkennt man einen qualifizierten Immobilienmakler?

Finanz- und Immobilienmakler Wolfgang Heilmeier erklärt, worauf man bei der Suche unbedingt achten muss

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der nur dann zum bestmöglichen Ergebnis führt, wenn man alle Prozessschritte beim Immobilienverkauf professionell beherrscht. Insbesondere fehlende Kenntnisse der Objektbewertung, in Vorbereitung und Vermarktung führen häufig zu Vermögensverlusten. Es ist nicht entscheidend, welchem Unternehmen Sie Ihre Immobilie anvertrauen, sondern welche einzelne Person im Unternehmen für die Veräußerung Ihrer Immobilie verantwortlich ist. Denn der erfahrene und kompetente Immobilienmakler als Person ist das Schlüsselkriterium für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Am Immobilienmarkt sind Sie mit einer Vielzahl von Maklerunternehmen konfrontiert, hier die richtige Wahl zu treffen, ist nicht ganz leicht, zumal die Ausübung des Berufs notwendige Gewerbeerlaubnis §34c GewO schon fast jedem erteilt wird, ganz egal, ob er für die Tätigkeit qualifiziert ist, oder er nur wenig Ahnung hat und sich einfach einmal versuchen möchte, um ein paar Euro dazu zu verdienen, da es ja angeblich ganz leicht gehen würde! Welche Eigenschaften muss ein professioneller Immobilienmakler als mitbringen, oder welche Kriterien sollte er unbedingt erfüllen? Bevor Sie einen Makler beauftragen und diesen die Verantwortung über einen hohen Vermögenswert überlassen, sollten Sie deshalb einige Fragen stellen.

Fragen an den Immobilienmakler

– Wie lange praktiziert der Makler bereits seinen Beruf?
– Ist es sein Hauptgeschäftsgebiet, oder betreibt er es nur nebenbei (seien Sie hier vorsichtig!)- Ist eine entsprechende Ausbildung für die Maklertätigkeit absolviert worden?
– Sind entsprechende Büroräumlichkeiten vorhanden, in denen er Kundenbesuche und Beratungen vornehmen kann? Wie ist seine Erreichbarkeit?
– Kann er Leistungsnachweise in Form von bereits erfolgreich verkauften und vermieteten Immobilien, positiven Empfehlungsschreiben, Referenzen, vorlegen?
– Besitzt der Makler ein strukturiertes Verkaufskonzept von der Erstberatung an, bis hin zum Beurkundungsvorgang?
– Lassen Sie sich zur Beurteilung seiner Fachkompetenz z.B. mal Ihren Grundbuchauszug erklären!

Auch auf das sollten Sie achten :

Wie ist sein persönliches Erscheinungsbild? Ist er auf Grund seines Auftretens geeignet, von Kaufinteressenten als Gesprächspartner ernst genommen zu werden? Auf Grund der derzeitigen Situation am Immobilien- und Kapitalmarkt hat sich das Anforderungsprofil an die Branche erweitert. Immobilien- und Finanzberatung sind zu einer Einheit geworden. Da viele Immobilieneigentümer, vielleicht auch Sie, nicht verkaufen wollen, weil es ausschließend für den Verkaufserlös keine Alternative für eine ertragreiche und sichere Geldanlage gibt, sollte ein erfolgreicher Makler auch hier eine Lösung anbieten können. Um jedoch auch im Finanzbereich tätig sein zu dürfen, braucht er eine zusätzliche spezielle Gewerbeerlaubnis §34f GewO, die, anders als im Immobilienbereich, nur unter sehr strengen Kriterien erteilt werden. Befragen Sie Ihren Makler auch darüber! Und wenn Sie mehr wissen wollen, kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns darauf.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.

Vermieten ohne Makler?

Seit Juni letzten Jahres ist das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft getreten. Es beinhaltet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Maklerprovision bezahlt. In der Regel ist das der Vermieter, und diese verzichten nun häufig auf eine professionelle Unterstützung.

Der Makler bietet viele Vorteile

Zwar sparen sich die Vermieter die Provision, bekommen aber auch keine umfassende Leistungen. Zum einen müssen Vermieter, wenn sie in Eigenregie handeln, viel Zeit- und Arbeitsaufwand aufbringen. Etwa durch selbst vorzunehmende Besichtigungstermine oder die Terminvereinbarung mit den Interessenten. Es gibt aber noch weitere Argumente, die für die Einschaltung eines Maklers sprechen. So ermittelt der Makler die aktuell erzielbare Marktmiete. Das ist wichtig wegen eventuell gesetzlicher Konflikte im Rahmen der Mietpreisbremse. Auch wird die Immobilie attraktiv präsentiert, mit ausführlichem Exposé und erstklassigen Fotos. Gute Makler kennen die werbewirksamsten Internetplattformen und Printpublikationen. Außerdem holt er zur Vermeidung von bösen Überraschungen die notwendigen Bonitätsauskünfte der Mietinteressenten ein. Auch unterstützt er den Vermieter bei der Vorbereitung des Mietvertrages und aktuellen Vertragsformularen. Makler übernehmen auch eine Zeugenfunktion, wenn z.B. nach der Wohnungsübergabe doch noch Unstimmigkeiten auftreten sollten. Auch wenn die Maklerprovision zunächst einmal einen Aufwand darstellt, sollte jeder Vermieter den eigenen Zeit- und Arbeitsaufwand errechnen und den Kosten gegenüberstellen – er wird schnell feststellen, dass eine Provision günstiger kommt. Ganz abgesehen davon, welchen Ärger und Stress sich der Vermieter im Fall der Fälle spart. Und natürlich ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar.

Es spricht also viel dafür, genau abzuwägen, ob man sich kurzfristig die Investition in die Maklerprovision zwar spart, aber langfristig mehr bezahlt. Weitere Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.

Angst vor der Immobilienblase?

Haben wir bereits eine Immobilienblase und wenn ja, droht diese zu platzen? Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB und dem kräftigen Anstieg der Immobilienpreise in Ballungszentren wie z.B. München, könnte man im ersten Moment diese Gefahr durchaus ernst nehmen. Zudem hat das Volumen der ausgereichten Baukredite im Jahr 2015 um 3,5 % zugelegt. Das ist der stärkste Anstieg seit der Finanzkrise im Jahr 2008! Trotzdem wird es keine Immobilienblase in Deutschland geben. Warum? Das wichtigste Argument hierfür ist die sehr vorsichtige Kreditvergabe deutscher Banken. Eine Baufinanzierung ohne genügend Eigenkapital ist im Normalfall nicht möglich. In der Regel muss der Darlehensnehmer mindestens 20 bis 30 % eigenes Geld mitbringen. In München etwa beträgt der Finanzierungsanteil im Durchschnitt sogar nur 64 %, d.h. die Eigenkapitalquote beläuft sich hier auf 36 %.

Argumente gegen die Immobilienblase

Seit dem 21. März 2016 gibt es außerdem noch strengere EU-Kreditvergaberichtlinien! Es werden nun verstärkt in erster Linie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers mit allen Wahrscheinlichkeiten und theoretisch möglichen wirtschaftlichen Veränderungen, insbesondere Verschlechterungen, während der gesamten Darlehenslaufzeit geprüft. Eine eventuell künftig positive Wertentwicklung der Immobilie darf bei der Beleihungsprüfung nicht mehr in Betracht gezogen werden.Die Banken achten also verschärft darauf, dass der Kunde auch im Falle einer Zinserhöhung die finanzielle Belastung noch tragen kann und nicht auf einen Notverkauf seiner Immobilie angewiesen ist. Als weiteres Argument gegen eine Immobilienblase spricht, dass bundesweit speziell auch in München, ein sehr hoher Bedarf an Wohnraum vorhanden ist, der derzeit nicht gedeckt werden kann. Die hohen Preise sind also die natürliche Folge von Angebot und Nachfrage und sind nicht durch spekulative Bautätigkeiten zustande gekommen.

Deutschland anders als Spanien und USA

Die Situation hier in Deutschland ist völlig anders als vor ein paar Jahren in Spanien und vor allem in den USA. Dort platzte die Immobilienblase, weil teilweise völlig am Bedarf vorbei gebaut wurde. Außerdem wurden regelmäßig Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital ausgereicht, eine Prüfung der finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer fand so gut wie nicht statt! Die Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland ist also derzeit völlig unbegründet. Kaufwillige sollten sich trotz der hohen Preise nicht beirren lassen! Weitere Fragen hierzu und zu anderen Immobilien- und Finanzthemen beantworten wir Ihnen gerne.

Kontakt: Wolfgang Heilmeier – ImmoManagement, E-Mail wolfgang.heilmeier-immo@web.de, Telefon 089/90955890.